Что делать с «невостребованными» метрами?

01 февраля 2012

Где ошиблись стратеги планирования?

Как показала практика, в условиях рынка необходимо внимательно прогнозировать не столько потребность, сколько платежеспособный спрос на жилье в различных регионах и муниципалитетах. Самый мощный подводный камень системы стратегического планирования жилищного строительства кроется в превалировании валовых показателей ввода жилья, что приводит к потере качественных ориентиров развития отрасли. Международная статистика уже давно перешла от показателей обеспеченности квадратными метрами общей площади жилья к индикаторам обеспеченности жилыми единицами и комнатами. Потому что там поняли: дело не в резком увеличении количества жилых единиц, главное – их качество, в том числе размер и число комнат, а также место расположения.

Закон Карла Маркса и грустная реальность

В конце прошлого года глава комитета строительства и архитектуры администрации Калининграда Сергей Мельников доложил, что в уже введенных в эксплуатацию домах в Калининграде остается не проданной 2731 квартира общей площадью 167,1 тыс. кв. м. Однако он считает, что ничего плохого в этом нет: «Уровень потребностей граждан в изменении своих жилищных условий достаточно высок, но граждане неохотно пользуются теми финансовыми возможностями и инструментами, которые предлагаются банками. Ничего плохого в том, что жилье не реализовано, нет. В любом случае это подталкивает собственников принимать решение об уменьшении стоимости. Здесь работает закон Карла Маркса: спрос рождает предложение. Если спрос уменьшается, то и предложение по цене тоже пойдет вниз. На сегодняшний день снижения цены не наблюдается, значит, жилья недостаточно».
По его мнению, девелоперы должны переориентировать эти квартиры в разряд «арендного жилья», так как «в развитых странах до 70 % жилья собственники – крупные девелоперы – сдают в аренду». «Они оснащают квартиры мебелью, и человеку достаточно принести с собой зубную щетку и начать жить в такой квартире, выплачивая плату за наем, – сказал замглавы администрации. – Нет необходимости продавать такое жилье в собственность, можно получать доход за счет аренды». Сергей Мельников считает, что по такому же пути должны пойти калининградские девелоперы, поскольку «продать в частную собственность те объемы пустующего жилья, которые есть сегодня в городе, представляется мало реальным».

Росстат фиксирует снижение цен

По данным Росстата, в 2011 году цены на жилье на вторичном рынке в Калининградской области снизились. В первом полугодии 2011 года стоимость 1 квадратного метра в регионе составила 34,3 тыс. руб. При этом за аналогичный период прошлого года цена одного «квадрата» на вторичном рынке составляла 37,7 тыс. руб. По данным на конец второго квартала 2011 года, цена 1 кв. м на первичном рынке составляет 38,9 тыс. руб. При этом в первом полугодии прошлого года цена «квадрата» составляла 39,8 тыс. руб. Однако отмеченное снижение цен на недвижимость не уменьшило остроты квартирного вопроса.


Ситуация усугубляется

Руководитель комитета строительства и архитектуры администрации Калининграда Сергей Мельников провел свой сравнительный анализ.
37 тысяч рублей – таков сегодня, по его словам, минимальный порог стоимости квадратного метра в калининградских новостройках. Далее уже зависит от района, в котором находится квартира. Доходит до 50 тысяч за метр, если жилье в центре. Значительную роль в формировании цены, по его мнению, играет плата за присоединение к ресурсоснабжающим организациям. По подсчетам Сергея Мельникова, ввод жилья в эксплуатацию составил 0,86 квадратного метра на каждого жителя, таким образом, сегодня на одного калининградца приходится 25,05 квадратного метра жилья. Однако это не означает, что каждый горожанин фактически пользуется таким объемом площади. Заместитель главы администрации не один раз в течение прошлого года заявлял, что основная причина снижения объемов жилищного строительства – мировой финансовый кризис, из-за которого снизились платежеспособность населения и объемы кредитования застройщиков. Так или иначе, но десять строительных компаний перенесли сдачу многоквартирных домов в Калининграде с 2011-го на 2012 год.

Из чего складывается стоимость квадратного метра?

Очевидно, что жилье недоступно рядовым гражданам. Власти города это понимают. О недоступности комфортного жилья не раз заявляла глава администрации Калининграда Светлана Мухомор. Однако по заявлению чиновников, механизмов для снижения стоимости квадратного метра, предлагаемой застройщиком, у городской администрации нет.
К оценкам стоимости одного квадратного метра жилья эксперты и чиновники возвращаются вновь и вновь. Однако ни проведение опросов общественного мнения о том, сколько люди готовы тратить, ни озвучивание цифр представителями власти не меняет имеющейся на рынке ситуации. Из чего складывается стоимость квадратного метра? По мнению представителей власти – от себестоимости строительства. Президент РФ озвучивал стоимость одного квадратного метра, равную 30 тысячам рублей. Но строители да и простые обыватели прекрасно понимают, что такая стоимость включает в себя лишь сам дом, то есть его бетонную оболочку.
В реальную стоимость жилья при этом обязательно входят затраты на коммуникации и их проведение, строительство дорог, детские сады и магазины. Это все входит в «стоимость земли» для застройки, которая и увеличивает себестоимость квадратного метра. И именно потому, что этот показатель не может быть равным во всех регионах и даже районах города, среднюю и «справедливую» стоимость квадратного метра установить достаточно сложно. Зачастую при ценообразовании застройщики помимо указанных показателей учитывают также и платежеспособность населения. Мы же прекрасно понимаем, что стоимость элитного жилья, даже находящегося в одном районе с экономклассом, на порядок выше, и это не зависит от «стоимости земли» и себестоимости строительства.

Виновато ценообразование или коррупция?
По мнению аналитика, президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ефима Басина, на конечную стоимость квадратного метра значительно влияет коррупционная составляющая. НОСТРОЙ провело исследование в 20 крупнейших городах России, чтобы определить, как административные барьеры влияют на стоимость жилья. Как выяснилось, во многих регионах строительная компания должна получить до 140 согласований, тогда как по федеральным законам предписывается около 30. Почти 70 % согласований придумывают местные и региональные чиновники, резюмируют исследователи. Взвинчивают цены на жилье и локальные монополисты, отметил руководитель НОСТРОЙ. Так, в ряде регионов цены на стройматериалы поднялись с января по сентябрь 2011 года от 20 % до 50 %. Это регионы, где реализуются крупные федеральные проекты: Олимпиада в Сочи – 2014, Дальневосточный саммит АТЭС – 2012, универсиада в Казани – 2013. По словам главы объединения, себестоимость стройматериалов на сегодня доходит до 70 % от итоговой стоимости жилья, что в первую очередь связано с повышением цен на местные строительные материалы, цемент и бетон. При этом, отметил Басин, жилье дорожает не на этапе строительства, а при продаже.
Виноваты устаревшие технологии!

А вот член совета Национального объединения строителей, президент Ассоциации СРО «Единство» Михаил Воловик считает, что главным препятствием в работе российских строителей являются устаревшие технологии, не позволяющие нашим компаниям конкурировать с иностранными коллегами. Сегодня износ техники в строительстве составляет 52 %, при этом уровень освоения новых технологий постоянно снижается. «В случае вступления России в ВТО мы будем буквально сметены конкурентами, использующими современные технологии производства и управления. По стоимости работ мы можем конкурировать только за счет экономии на рабочей силе и условиях труда, но это бесперспективно, с учетом современных тенденций развития. Единственный путь – это модернизация производства».
Михаил Воловик призвал руководителей строительных компаний уделять максимум внимания квалификации рабочих, обеспечивая им не только своевременное обучение, но и достойный уровень заработной платы.

Что будет с ценами в 2012 году?
Жилье в России в 2012 году будет дорожать умеренно. Резкого взлета цен не прогнозируется в связи с невысокой платежеспособностью населения, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ефим Басин. Расти же стоимость жилья на фоне подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки будет умеренно. Эксперт свой прогноз уточнил: в ближайшем будущем не ожидается и снижения цен на жилую недвижимость – для этого предложение должно многократно превысить спрос. По мнению Сергея Мельникова, цены на рынке жилья поднимаются: если в начале 2011 года можно было купить жилье за 30-33 тыс. руб. за кв. м, то к концу года – уже за 37-40 тыс. руб.

Провал был запланирован?
Павел Саркисов, председатель комитета строительства и транспорта мэрии Калининграда, сказал в 2007 году:
«Текущий год обещает стать одним из самых сложных для калининградских строителей. Помимо плановой застройки – а в 2007-м в городе необходимо ввести в эксплуатацию 440 тысяч квадратных метров жилья, что на 25 % больше по сравнению с предыдущим годом, – калининградским специалистам предстоит еще и подготовка площадей для строительства в 2008 году. И здесь имеются серьезные сложности. В 2008 году 250 тысяч квадратных метров жилья надо строить в поле, в пустом поле. И если мы не возьмемся в этом году за юго-восток, не продвинем там в этом году инфраструктуру, не разговорами о кредитах, а конкретными действиями не выстроим все это, то нам обеспечен провальный 2008 год с вытекающими последствиями до 2010-го. Потому что стоит один раз провалиться, чтобы потом пришлось многие годы опять наращивать темпы строительства».

Экспертный совет
Что делать с непроданными квартирами?

1. Александр Ильин,
генеральный директор ООО «Калининградстрой Холдинг»:
«Снижать цены. Сегодня рыночная цена квартир значительно выше их себестоимости. Получается, что рыночная цена покрывает все непроизводственные затраты и издержки. Уже давно нашим строителям пора начать работу над снижением себестоимости строительства: внедрять новые технологии, сокращать непроизводственные расходы, повышать производительность труда. И еще нужно осваивать свои местные материалы. Ведь они по экономике должны быть дешевле привозных. А на деле почему-то получается, что керамические блоки из Санкт-Петербурга стоят дешевле блоков местного производства. Заниматься этими проблемами нужно комплексно, и не какой-то одной компании, а всем министерством строительства и ЖКХ правительства нашей области, начиная с отвода площадки под строительство, получения техусловий, инженерно-геологических изысканий и проектирования, так как с этого момента начинает формироваться стоимость квадратного метра жилья».

2. Сергей Мельников,
глава комитета строительства и архитектуры администрации Калининграда:
«Я уверен, что девелоперы будут менять поход к простаивающему жилью и в перспективе сдавать его в аренду. В развитых странах до 70 % жилья собственники – крупные девелоперы – сдают в аренду. Они оснащают квартиры мебелью, и человеку достаточно принести с собой зубную щетку и начать жить в такой квартире, выплачивая плату за наем. Нет необходимости продавать такое жилье в собственность, можно получать доход за счет аренды». Сергей Мельников считает, что по такому же пути должны пойти калининградские девелоперы, поскольку продать в частную собственность те объемы пустующего жилья, которые есть сегодня в городе, представляется мало реальным».

3. Александр Зуев,
глава комитета муниципального имущества и земельных отношений:
«Цену диктует рынок. Другой вопрос в том, что большое количество жилья до сих пор не продано и застройщики не снижают цену».

4. Борис Бабаянц,
директор НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области»:
«Что делать? Продавать! Весь товар в мире имеет свою цену и свой срок реализации. Сейчас остаются не проданными в основном крупногабаритные квартиры. Они расположены в домах, которые были заложены еще в докризисный период. И если застройщик сегодня не снижает цену квадратного метра, значит, у него есть возможность подождать своего покупателя. Хотя я думаю, что застройщикам все-таки придется корректировать цены. А малогабаритные квартиры продаются хорошо, ипотека работает».


5. Павел Федоров, генеральный директор ООО «Компания проектного финансирования», депутат областной думы Калининградской области:
«По идее эту проблему должен урегулировать рынок. Все определяет спрос и предложение. Не покупают квартиры, значит, цена квадратного метра должна снижаться. Я думаю, что не продаются из года в год инвестиционные квартиры, которые покупались для перепродажи. Естественно, их хотят продать с прибылью. Застройщик, который брал кредит в банке, не может себе позволить годами не продавать квартиры, иначе банковские проценты съедят всю его прибыль. Хотя и застройщики у нас порой хотят получить 100 процентов прибыли. А это все-таки многовато, тем более в нынешней экономической ситуации, когда доходы населения не растут».


6. Николай Телевяк, исполняющий обязанности министра строительства и ЖКХ Калининградской области:
«Вообще-то непроданные квартиры имеются на рынке всегда. Дома ведь строятся и сдаются постоянно, и невозможно все продать в одном календарном году. На сегодняшний день плохо реализуется в основном элитное жилье в домах, заложенных в 2008 году, перед кризисом. Что делать застройщикам? Другого выхода, как снижать цену на квадратные метры, я не вижу. Но решение все равно должен принять застройщик, ведь это его собственность. У властных структур на сей счет никаких полномочий нет».

Текст: Наталья Будоян
Фото: Ольга Данилова

www.stroyint.ru