Главная тема

01 декабря 2012

Коттеджное счастье

Мы продолжаем тему малоэтажного строительства, начатую в 10-м номере «СИ». Нацпроект «Доступное и комфортное жилье» стал третьей попыткой решения жилищной проблемы в нашей стране. По коммуналкам народ уже уплотняли, по хрущевкам расселяли. Теперь страна попробует стать «одноэтажной Россией» вслед за Европой и Америкой, где переселение в частные дома не только решило жилищную проблему, но и сформировало крепкий средний класс, положило начало потребительскому и беби-буму. Возможен ли такой благоприятный исход в нашей области?

Дело чести?
В июле 2011 года на совещании по проблемам малоэтажного строительства в подмосковном Ступино, будучи в ранге премьер-министра, Владимир Путин сказал: «Спрос на малоэтажное строительство растет с каждым годом, и обеспечение доступным и комфортным жильем россиян – дело чести Правительства РФ». Через год в ходе встречи с региональными уполномоченными по правам человека в Кремле уже президент РФ Владимир Путин выразил мнение: «Жилищный вопрос в России можно решить в течение ближайших 10 лет. Я думаю, что у нас есть уникальный исторический шанс кардинальным образом поменять ситуацию с точки зрения обеспечения граждан России жильем в ближайшие десять лет. У нас есть такой экономический шанс, если мы будем концентрировать материальные, финансовые, административные, политические ресурсы».
Региональная программа действий
Пока ресурсы концентрируются, регионы разработали собственные программы развития малоэтажного строительства. В рамках региональной программы «Жилище» на 2011-2015 годы в нашей области намечается построить 3,1 млн кв. метров жилья, в том числе малоэтажного – 1,1 млн кв. метров. Планируется, что к 2015 году доля малоэтажного строительства будет увеличена до 40 % от общего объема, что составит 280 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2005 году в целом по области было введено 265 тыс. кв. м общей площади жилья. Основной задачей жилищной политики в Калининградской области является создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности населения области. Звучит все это заманчиво и обнадеживающе. Но вот население как-то не ощущает заботы о нем со стороны государства. Ипотека большинству не по карману, коммуникаций катастрофически не хватает. Так что строиться в чистом поле многие просто не рискуют.

Почему не складывается рынок?
Дело в том, что массовое малоэтажное строительство как отрасль не развивалось ни в советские времена, ни в последние годы. Вообще малоэтажное строительство сегодня вызывает ассоциацию с огромными коттеджами, которые дорого строить или купить и так же дорого эксплуатировать. Хотя практика показывает, что небольшой дом, который, однако, по размерам больше, чем городские квартиры экономкласса, может стоить дешевле, чем эти квартиры. При условии, что строишь его самостоятельно и почти в чистом поле. В нашей области такие поселки растут как грибы. Эти загородные коттеджи не обеспечены инженерными коммуникациями, дорогами. В основном есть газ и свет. Водоснабжение, как правило, – из скважины, канализация – отстойник. Вывоз мусора – на совести посельчан. В той же «элитной» «Санта-Барбаре», примыкающей к Гурьевску, в каждом доме натыканы скважины, септик тоже у каждого свой. Более того, поселок внешне напоминает резервацию, так как дома огорожены трехметровыми каменными заборами. Частенько жилыми домами застраиваются земли садово-огородных обществ, прилегающих к населенным пунктам. Вообще-то законом это не запрещено, но, когда на месте дачного общества вырастает поселок, встает вопрос детского садика, школы, почтового отделения, магазина и других благ цивилизации. А места для их строительства просто нет. Такой поселок так и останется дачным обществом, потому что присоединить его к городу невозможно. Ведь для дачных строений и индивидуальных жилых домов предъявляются разные требования и нормы. И дом с удобствами на землях сельхозназначения может никогда не поменять свой статус. А значит, к вам никогда не придут участковый врач, милиционер, почтальон, не приедет городской транспорт. Так, конечно, не должно быть.
А как должно – тоже не получается
Комментируя в прошлом номере «СИ» ситуацию с развитием малоэтажного строительства в Калининградской области, министр строительства Сергей Майоров статистично упомянул: «В южной части Калининграда развивается малоэтажный жилой район «Березовый квартал». Застройка ведется на территории 24 гектаров при активном участии Национального Агентства по развитию малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), членом которого является застройщик. Проект предполагает возведение по североамериканской технологии 167 современных коттеджей, 100 секционных таунхаусов и 20 многоквартирных домов. В эксплуатацию уже введены 72 дома». Все так, только с утверждением «развивается» министр сильно преувеличил, потому что продано из этих 72 только 12 коттеджей. О проблемах цивилизованной застройки чиновники предпочитают не говорить. А вдруг само рассосется? А ведь «Березовый квартал» – первый малоэтажный жилой комплекс, полностью отвечающий требованиям федеральной программы «Жилье». Можно сказать, проект, благословленный Путиным. Целевое назначение земли, на которой он возводится, – земли поселений. Этапу застройки предшествовал сложный этап градостроительного проектирования, на котором определялись планировочная структура и улично-дорожная сеть нового квартала, принимались принципиальные решения по прокладке инженерных сетей, осуществлялась их увязка и определялся комплекс мероприятий для присоединения их к головным источникам и магистральным сетям водопровода, канализации, энерго- и газоснабжения. Кроме того, была определена плотность застройки, рассчитано количество населения, мощность объектов обслуживания, определены требуемые ресурсы, темпы и графики строительства. В общем, программу написали, задачу построить поставили, а дальше – трава не расти. И стоит теперь памятник национальному проекту «Малоэтажное строительство» в трех с половиной километрах от центра Калининграда. К нему не везут ни премьер-министра, ни президента. Зачем показывать собственное бездействие? А ведь при реализации проекта подразумевалось частно-государственное партнерство. Не в компетенции журналистов искать виновных в сложившейся ситуации, но есть проблема, которая не решается. Проблема, которая возникла не на стихийно осваиваемой земле, а на этапе реализации национального проекта, который президент России назвал делом чести.

Предложение превышает спрос
На территории Калининградской области согласно открытым источникам строится порядка 25 коттеджных поселков. Но все ли они могут так называться? Проживание в загородном поселке у нас пока еще отличается от принятых на Западе стандартов. Точнее, такие стандарты в России находятся в стадии становления. И все-таки характеристика коттеджного поселка уже сложилась – это организованный загородный жилой комплекс малоэтажной застройки, созданный в соответствии с генеральным планом застройки по единой архитектурной концепции и состоящий из домовладений, имеющих огороженную и охраняемую территорию, единую инфраструктуру и собственную службу эксплуатации. Хорошо развитая инфраструктура, а соответственно и более высокий уровень комфорта представлены, как правило, в крупных поселках с большим количеством домовладений. Некоторые девелоперы называют такие параметры: 300-400 домов на площади 130-140 га. В нашей области подобные объемы никто не осваивает. У нас коттеджным поселком называют и 20 домов, и 50. Так же варьируются и цены. Каркасный дом в поселке Добрино продается по цене от 1 млн 800 тыс. рублей до 2 млн 100 тыс. рублей, а ближе к морю – 6,5-7 млн рублей. В окрестностях Калининграда средняя цена особняка колеблется от 5млн. 900 тысяч рублей до 6,5 миллионов. Продажи идут вяло. Предложение превысило спрос. Компании-застройщики ведут активный поиск покупателей в других регионах и сетуют на дороговизну ипотеки. По статистике жить за городом мечтает каждая вторая калининградская семья. Но пока только мечтает. Если рассматривать ситуацию с той точки зрения, что малоэтажное строительство – это бизнес, то непроданные дома можно отнести к не просчитанным рискам. А если с точки зрения государственной программы «Малоэтажная Россия», то дело чести местной власти найти варианты помощи гражданам, желающим переехать в собственные дома. Ведь малоэтажное жилье экономкласса в пригородной зоне не единственное, но возможное решение проблемы рынка жилья.

Классификация коттеджных поселков
По классности коттеджные поселки можно разделить на следующие основные типы:
– Коттеджный поселок высшей категории (класс А) – это поселок, расположенный в 15-20 км от города, с наличием эксклюзивного природного ландшафта, развитой инфраструктуры. К объектам этого класса предъявляются повышенные требования к инженерным коммуникациям, используемым строительным материалам, архитектурной концепции, социальной среде, службе эксплуатации и др.
– Коттеджный поселок высокой категории (класс В). К поселкам этой категории предъявляются более низкие требования к расположению, инфраструктуре, репутации застройщика, в них может быть большее количество домовладений, больше допустимых к использованию при строительстве материалов и др.
– Коттеджный поселок бизнес-категории (класс С). Поселку этой категории необязательно должна быть свойственна уникальность как в отношении архитектуры, природного ландшафта, так и в имеющейся инфраструктуре, однако обязательными являются качество постройки домовладений, охрана территории поселка, единая социальная среда и др.
– Коттеджный поселок экономкласса (класс D). Для него допускается наличие минимальной инфраструктуры на территории поселка либо на территории близлежащих населенных пунктов, материалы, применяющиеся при строительстве – разнообразные, возможно отсутствие единого архитектурного стиля, применение типовых проектов российских архитекторов и др.
– Стихийная малоэтажная застройка (класс Е). Для этой группы поселков свойственно отсутствие инфраструктуры, единообразия как в используемых строительных материалах, так и в социальной среде.

Экспертный совет
Вопрос: – Какие перспективы развития малоэтажного строительства в Калининградской области?
Юрий Москвитин,
главный архитектор Гурьевского района:
«На мой взгляд, малоэтажное строительство со своими проблемами все-таки идет вперед, развивается. Разрыв между строительством и инженерными коммуникациями будет сокращаться. Во многих муниципалитетах средства на прокладку сетей уже закладываются в бюджеты. Мое мнение – люди должны жить на земле. Ее у нас хватает. Сегодня задача номер один – развитие инфраструктуры. Мы над этой проблемой работаем».

Вадим Губанов,
коммерческий директор «Земельной Инновационной Компании»:

«Мы строим сегодня три коттеджных поселка: в Советске, Гусеве и Гвардейске. Строительство ведется путем комплексного освоения, что подразумевает прокладку центральных сетей: магистрального газа, центральной канализации, водопровода и т. д. Пока все первоначальные затраты несет застройщик. Прокладываем коммуникации и передаем их на баланс муниципалитетов. А возможности получения компенсаций за это из бюджета пока изучаем. На мой взгляд, тормозят развитие рынка малоэтажного строительства невысокие реальные доходы населения и дорогая ипотека. Строительство в бюджетном сегменте само по себе бизнес непростой, где приходится сохранять максимально низкие цены и стараться не остаться при этом без прибыли. Но зачастую оказывается, что у нашей целевой аудитории нет и тех минимальных средств, которые необходимы для покупки домов. В этой ситуации важную роль играют разного рода финансовые инструменты, в том числе и ипотека, которая в России сегодня мало кому по карману, да и просто невыгодна в силу высоких процентов».

Александр Ильин,
руководитель рабочей группы по строительству и градостроению Общественной палаты Калининградской области:

«Для успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его доступным для людей со средним уровнем дохода. Для этого нужно повсеместное внедрение передовых, экономичных строительных технологий. Необходимо совершенствовать институт ипотеки, делать его более доступным для населения. Для комфортного проживания в районах малоэтажного строительства требуется выверенная и удобная концепция застройки. Также необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки и минимизировать стоимость подведения коммуникаций».
Григорий Курсенко,
член генерального совета НАМИКС, застройщик «Березового квартала»:
«Руководство страны много делает для решения ФЦП «Жилище», но чиновники на местах блокируют принятые решения, ссылаясь на отсутствие финансирования по этой программе. И даже когда предлагается частно-государственное партнерство в области строительства, ответом служит молчание или недопонимание, если не сказать большего. Бизнес готов за свои и кредитные средства провести полную комплексную инженерную подготовку территории, построить на ней необходимое количество жилой площади нужного формата со всей «социалкой». То есть фактически решить программу доступного (по установленной Минрегионом РФ цене – 31 300 руб. за кв. м) и комфортного жилья в интересах всех граждан Калининградской области. От местного «начальства» требуется только выполнить свою же принятую программу развития жилищного строительства, не ставить препоны в работе и выступить гарантом по тем согласованным объемам жилья, которые в ней прописаны (за доступные деньги и при гарантированном качестве строительства). И программа заработает, люди приобретут так необходимое жилье, чиновники отрапортуют о ее выполнении. Но власть только считает построенные квадратные метры и рапортует о выполнении плана. А о том, что в них никто не живет, умалчивает. К тому же продолжает выделять землю в чистом поле для многодетных семей. Зачем? Может, заселить сначала уже построенные дома?»