Отмена долевого строительства. Эксперты прогнозируют рост цен на жилье

08 декабря 2017

Президент России Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос поэтапного отказа от долевого строительства и перехода через три года на альтернативную систему финансирования. С одной стороны, такие меры должны решить проблему с недобросовестными застройщиками, но с другой, по мнению экспертов, могут привести к увеличению стоимости жилья на 10-15 %. Мы решили разобраться в ситуации и выяснить, какие прогнозы и опасения высказывают специалисты.

 

 

Актуальность проблемы


В середине ноября во время заседания комиссии по долевому строительству в областной думе глава министерства регионального контроля (надзора) Елена Серая рассказала об актуальности этого вопроса для Калининградской области.

«На данный момент на территории области заключено 15 817 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму обязательств 36 млрд рублей. В общей сложности в регионе внесены в реестр 12 проблемных объектов, где признаны пострадавшими от действий застройщиков 605 граждан. Задача ведомства – не допустить возникновения новых проблемных объектов», – сообщила Елена Серая.

Она также напомнила, что с 20 октября заработал федеральный компенсационный фонд защиты прав дольщиков. С каждой сделки по долевому строительству в него отчисляется 1,2 процента. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций. Последние, в свою очередь, будут рассчитываться исходя из стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте. В Калининградской области уже поступают средства в этот фонд.

В перспективе систему долевого строительства планируют отменить вовсе. Ей на смену должно прийти банковское проектное финансирование. По мнению главы Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, который возглавляет рабочую группу Госдумы по защите прав дольщиков, переход к новой системе должен пройти безболезненно и для застройщиков, и для населения.

 

 

 

«У нас снизилась инфляция, а это означает, что постепенно будут снижаться и банковские ставки. Это даст возможность проектному финансированию конкурировать по привлекательности с долевым строительством, но со значительно меньшими рисками и для населения, и для государства, и для застройщиков тоже», – пояснил Николаев.
Однако эксперты строительного рынка не вполне разделяют оптимизм чиновника. По их мнению, количество строительных компаний на рынке сократится, как и объемы ввода жилья в эксплуатацию.

Любовь Боровская, генеральный директор НП КРОР «Союз строителей», отмечает:
«Строительные компании, которые работают на рынке более 10-15 лет, останутся однозначно. Вопрос в том, будет ли возможность строительства и ввода в эксплуатацию прежних объемов жилья? Думаю, нет, объемы ввода будут неизбежно снижаться, так как банковские инструменты невыгодны и практически недоступны на сегодняшний момент, например, по сравнению с европейскими банковскими продуктами. А законодатель идет сегодня по пути ухода от возможности долевого строительства. Значит, строить будут исходя из собственных средств. И если говорить о строительных организациях, которые строили 1-2 объекта для «заработка», уверена – не останутся».
По мнению Любови Боровской, проектное банковское кредитование – вполне рабочий инструмент, учитывая тот же опыт европейских стран, но уверенности в том, что он будет эффективен и на территории нашего региона, нет.

«Если погрузиться в действительность, то, думаю, мы столкнемся с бюрократической машиной. Это во-первых. Во-вторых, на сегодня механизм, по крайней мере в нашем регионе, не отработан. Мы общаемся с банковскими структурами, у них есть понимание в теории, но нет понимания практики. Эффективен или нет, время покажет, думаю, это будет единственно возможный вариант работы в строительном секторе, если не говорить о собственных финансах и «серых» схемах», – пояснила гендиректор Союза строителей.
Генеральный директор ООО «Мегаполис-Жилстрой» Денис Ефремченко также считает, что отказ от системы долевого строительства приведет к банкротству многих строительных организаций.

«На сегодняшний день 80 % застройщиков используют средства участников долевого строительства. Эта система применялась многие годы. Найти адекватный подобный механизм за три года, такой короткий срок, будет сложно. Банковское проектное финансирование еще не настолько развито, чтобы полностью заменить долевку. На данный момент банки предъявляют жесткие требования к размерам капитала и кредитной истории застройщика. Тем более значительным минусом банковского проектного финансирования являются ограниченные возможности использования денег. Проектное финансирование предусматривает, что деньги могут быть направлены только на строительно-монтажные работы. Да и сам процесс банковского финансирования сейчас не полностью прозрачен», – отмечает Денис Ефремченко.

Свое видение развития событий озвучил юрист фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» Денис Мельник:

«На протяжении последних лет политика государства строилась на установлении максимально регламентированного, а следовательно, ограниченного допуска застройщиков к работе с денежными средствами граждан – участников долевого строительства. Поправки, вступающие в силу в 2018 году, были проработаны государством с учетом анализа деятельности застройщиков, в том числе порядка оформления земельных отношений, осуществления комплексной застройки территории, организации внутренних финансово-юридических механизмов работы застройщиков, как правило, входящих в группу компаний, и т. п.

Характер новых требований к застройщикам (ограничений) априори приведет к невозможности соблюдения требований закона, предоставляющих право на привлечение денежных средств граждан, как вновь созданными компаниями (требования к опыту работы, наличию собственных средств и т. п.), так и крупными монокомпаниями (требование «один застройщик – один дом»). Таким образом, с учетом нормативных сроков строительства домов с уже полученными застройщиками разрешениями примерный срок для переходного периода, в котором у застройщиков будет возможность доработать в старом порядке, как раз и составит 3-4 года. Этот срок и определит, какие компании смогут остаться на рынке, а каким придется его покинуть, при этом однозначно количество застройщиков сократится, и желательно, чтобы это произошло за счет укрупнения компаний (объединения), а не их финансовой несостоятельности».

По мнению Дениса Мельника, для сохранения стабильности на рынке первичной недвижимости государство должно законодательно развивать возможность кредитования застройщиков за счет проектного финансирования, увеличения заинтересованности банков в таком финансировании, предоставлении гарантий, что, как следствие, должно облегчить доступ застройщиков к максимально «дешевым» кредитам.

«Следует признать, что в настоящее время данный сектор практически не работает, а его эффективность составляет 10-15 % от необходимого объема», – считает эксперт.

 

 

 

Подорожает ли жилье?

Что касается увеличения стоимости жилья, все наши эксперты оказались единодушны в своем мнении. Повышение цен, безусловно, прогнозируется, если и не сразу после отмены долевки, то в ближайшей перспективе.

«Стоимость жилья – это вопрос рыночных отношений, закона спроса и предложения. В настоящий момент и в ближайшие несколько лет рынок будет обеспечивать потребность (спрос) в жилье и даже будет наблюдаться переизбыток предложения, поэтому стремительного повышения цен быть не должно. В последующем с сокращением предложения нового жилья на рынке застройщики, продающие построенные за свои средства квартиры, при условии сохранения текущего спроса будут иметь возможность значительно (более чем на 10-15 %) увеличивать цены», – поясняет Денис Мельник.

«К сожалению, со временем, учитывая все же инертность строительного бизнеса, цена за квадратный метр увеличится на 10-15 %, это неизбежно», – считает Любовь Боровская.
«В перспективе отмена долевки приведет к подорожанию жилья. Сейчас система долевого участия позволяет не повышать стоимость квартир для потребителей и не усложняет работу девелоперам. Если же систему отменят, это приведет к повышению цен на жилье. Застройщик будет закладывать переплату в стоимость», – отмечает Денис Ефремченко.

 


Что изменится для населения

По приблизительным подсчетам, готовое жилье уже сейчас стоит на 10-20 % дороже приобретаемого по договору долевого участия. О том, как в перспективе сделать его доступным, рассказал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.

«На будущее постепенно нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.

При этом он отметил, что сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также решить проблему обманутых дольщиков.