Строительство жилья: пауза или нокаут?

02 августа 2015

Банкирам стало неинтересно

Действительно, а на что строить-то?

Всемирный кризис только сплотил европейских финансистов и строителей, согласившихся под гарантии своих правительств до предела снизить доходы. Но у нас не так: обещанная правительством поддержка – миллиарды от ВТБ – вот уже второй год так и остается туманной перспективой, несмотря на гарантию правительства, а может быть, именно из-за трезвого отношения к этому правительству. Скрупулезно готовившиеся списки строительных компаний, заслуживающих эту поддержку, так и остались просто исписанной бумагой – слово не стало делом. Деньги никогда не были кровеносной системой одной конкретной страны: сегодня их носители – граждане мира, которые видят патриотизм как инструмент «чисто политиков», не имеющий реального обеспечения, а потому не стоящий внимания. Банкирам неинтересно вкладывать финансовую энергию в малоокупаемую сферу.

Вот и получается, что сегодня если где-то и идет стройка, то строители строят на свои кровные. Вернее, достраивают то, что было начато, чтобы хоть как-то выполнить свои обязательства перед инвесторами и сохранить доброе имя. Трудная задача. Отчаянная. Потому что в любом случае довольным никто не останется: слишком небольшой результат на фоне огромного дефицита жилья.

 

Разрыв цепочки

Строительство в отличие от отверточных производств все же представляет один сложный технологический процесс, в котором задел на будущее поглощает до тридцати процентов задействованных средств, а то и больше, – в зависимости от вкладов в инфраструктуру в предыдущие годы. Алгоритмы местных кризисов, наложенных на общероссийские, выдают нам едва ли не зодиакальные – с периодичностью в 12 лет – вспышки проблем то политических, то экономических, а чаще горючую смесь того и другого. Худо-бедно, святую тридцатипроцентную долю удавалось сохранять даже в самое трудное время – но до 2009 года. Сегодня же произошел разрыв цепочки, в результате которого дальше строить не на что, не на чем и нечем – подготовленных участков нет, с великими трудами достраивается то, что было начато в тучные годы.

Не надо быть продвинутым логиком, чтобы догадаться, как поведут себя цены на рынке жилья после разрыва технологического процесса. Социальный взрыв нам не грозит – вытерпим и перенаселенные коммуналки, не впервой, но в какой позе окажется строительная отрасль, квалифицированные строительные кадры, структура подготовки которых, по сути, развалена? По прогнозам профессиональных риелторов, в ближайшие три года цены могут взлететь как минимум на 10, а то и на 15 процентов. А по отзывам профессиональных строителей, кадровая составляющая отрасли примет горизонтальное положение – невостребованные специалисты будут искать себе применения в чем-нибудь более окупаемом, нежели стройка.

 

Тенденция неутешительная

Даниил Кофнер, эксперт в области строительных инвестиций, анализируя сверхусилия калининградских строителей по самоспасению, сравнивает их с десантом на Малую землю в годы Великой Отечественной войны. Тот оказался отрезан от Большой земли, без всякой поддержки, и операция превратилась в «оптимистическую трагедию»:

– Таким же образом в 2005-2008 гг. власти бросили отрасль в массированную атаку с планами роста до 1,2-1,5 млн кв. метров жилья в год. И – никакого подкрепления в виде стимулирования спроса населения или программ поддержки техперевооружения местных стройкомбинатов, что существенно снизило бы себестоимость строительства. Результат? Кризис неизбежного перепроизводства относительно дорогого жилья – и на полгода раньше, чем осенний мировой кризис 2008 года, усугубивший ситуацию за счет прекращения кредитования строительства. Поддержка Москвы? С конца 2008 года строители живут многочисленными обещаниями господдержки. На самом деле Минобороны осуществляет строительство примерно на 40 процентов своей потребности (две тысячи квартир из пяти). Столько же планируется к закупу готового жилья по различным программам, включая сертификаты и военную ипотеку. И только одна тысяча квартир (причем на несколько лет) является предметом распределения заказа по сторонним новостройкам в стадии строительства. И это реальное влияние на рынок жилья?

Несмотря на безусловное оживление банковского кредитования под залог и снижение процентных ставок в целом, в Калининграде пока не видно тенденции к восстановлению самого желаемого для строителей финансового продукта – беззалогового проектного финансирования. Да и требования по залогам со стороны федеральных банков не учитывают местную специфику землеотведения, когда строителям участки предоставляются в основном по договорам аренды до 3 лет.

 

Страшно далеки они от народа?

Ладно, не получилось поддержать строителей деньгами под гарантию слова губернатора. Но как быть с социальными программами? Программа помощи переселенцам, программа поддержки молодых семей и просто программа доступного жилья – все это власти, посетовав на кризис, благополучно свернули. Если обратиться к материалам интернет-конференции с новым министром ЖКХ и строительства Евгением Морозовым на портале «НьюКалининград», население не просто присылало вопросы – это были крики души. А в ответ – демагогия. К примеру, молодая женщина спросила в отчаянии: «Почему не отслеживаются ипотечные предложения банков? У меня семья из 2 человек пока (я и муж), живем в общежитии с моими родителями, наш официальный общий доход составляет 16000 рублей, и мы не попадаем в категорию малоимущих, которые также в очередях стоят по несколько десятков лет. Чтобы получить ипотеку, мы должны выплачивать около 15000 рублей в месяц, плюс страховки и т. п. А ставки в банках ужасно высоки, не говоря уже о практически равных ставках обязательного страхования... И как быть? Снимать квартиру тоже стоит от 10000 в месяц, да еще коммунальная плата, и все это за чужое жилье! А сколько таких семей, как мы, вы не представляете! И о детях тоже мечтаем – но куда их... мучиться в общаге?»
Причем детей хочется не только ей и мужу, но и государству! А в ответ министерская ссылка – «см. ответ на вопросы №№ 5, 7, 13». В одном из ответов на вопрос, как молодой семье с доходом в 16 тысяч рублей попасть в программу «Молодая семья», говорится: «… с 1 января 2011 года планируется возобновление региональной программы обеспечения жильем молодых семей с использованием ипотеки. Если на тот момент вам не исполнится 36 лет, то вы в течение максимум 2 месяцев сможете стать участниками региональной программы». Бездушный чиновничий ответ, напоминающий игру в рулетку. Его логичное продолжение: «А можете и не стать». Это как повезет.

Или в ответ на вопрос переселенца, когда заработает программа по доходным домам и будут ли какие-либо преференции переселенцам, министр отвечает: «В настоящий момент министерством ведется активная работа по решению вопросов правового и финансового обеспечения предоставления гражданам квартир в доходных домах, производятся согласования с другими ведомствами регионального правительства. При разработке концепции в первую очередь учитывались нужды социально незащищенных слоев населения. Пилотный проект предполагается запустить на юго-востоке Калининграда в районе улицы Емельянова. Информация о реализации данного проекта, сроках его реализации и критериях участия в программе будет опубликована на официальном сайте правительства Калининградской области». Когда? Ждите! Кого волнуют проблемы маленького человека? А «активная работа» может вестись не один год.

И так далее – смотрите материалы конференции, дорогие читатели.

 

Надежда умирает последней

Многие строители и риелторы говорят не о свете в конце тоннеля – об искре, да и ту видят не все. Есть у нас еще профессионалы, которые видят надежду там, где остальные видят пока что малопонятные формулы. Эти немногие верят в разум и инновации. Разум чиновников, которые найдут в себе мужество не препятствовать научно-техническому прогрессу, и в себя самих, способных следовать по пути упомянутого прогресса в поиске недостижимого абсолюта, столь полезного именно своей недостижимостью.

Курс на инновационное перевооружение местной стройиндустрии, провозглашенный нашим профильным министерством, по словам эксперта Даниила Кофнера, является верным – пора снижать себестоимость строительства, чтобы поднять доступность жилья и, следовательно, увеличить спрос. Но этой меры будет недостаточно, если не удастся убедить Москву учесть специфику региона, строителям которого приходится идти на дополнительные затраты на завоз основных стройматериалов. Если регион сможет обеспечить господдержку хотя бы на уровне московской области и адекватные условия банковского финансирования, тогда наши строители действительно смогут вернуться на лидирующие позиции. Правда, уже имея в виду урок, преподнесенный кризисом – развивать собственную региональную производственную базу стройматериалов, чтобы обеспечить независимость от импорта и условий транзита. Первой ласточке – «ТеплоАвангарду» с его нанотехнологиями в производстве специальных штукатурных смесей – лет уже немало. Но за ней – пусть единицы – тянутся другие герои Малой земли. Не будем оглашать весь список – эти фирмы еще на стадии становления, а направления различны: фасадные работы, производство керамических блоков, новые виды арматуры и т. д.

 

Оторванным от Большой земли жителям региона, которые чаще видят Запад, нежели Восток, и сравнивают себя с благополучной Европой, невдомек, что и сегодня наш ругаемый нами же 39-й регион выглядит довольно-таки по-европейски… почти… правда, по сравнению с российскими собратьями-субъектами. Откройте Интернет и сравните – право, наши строители действительно заслуживают доброго слова.

Ну а что касается продажи-покупки квартир, то по состоянию на 28 июня 2010 года в г. Калининграде не реализовано 322 квартиры в жилых домах, введенных в эксплуатацию в 2009 году, и 2508 квартир в жилых домах, предусмотренных к вводу в эксплуатацию в 2010 году. В среднем за неделю застройщики реализуют около 35 квартир. Средняя стоимость 1 кв. м общей площади на первичном рынке составляет 35 тысяч рублей.

 

Елена Чиркова

Фото Ольги Даниловой