Точечный беспредел: кто поставит точку?

29 декабря 2014

Так называемая уплотнительная или точечная застройка – бич всех современных российских городов. Чиновничий произвол, произрастающий из незнания людьми своих элементарных прав, приводит к тому, что сегодня любой двор или детская площадка может подвергнуться фактической «экспроприации». То состояние, в котором наш город находится сейчас, я думаю, не нравится ни самим авторам точечной застройки, ни другим ее невольным соучастникам. Почему так происходит?

 Неэлитно, некомфортно, но дорого

Пожалуй, нигде, кроме России, жилье в центре города не считается элитным. Богатые шведы, датчане, американцы и жители других развитых стран считают престижным жить за городом. И воздух там чище и спокойнее, и машины не носятся под окнами всю ночь. У нас все наоборот. Дома, построенные «в точку», – это в подавляющем большинстве случаев дорогие проекты, позиционируемые девелоперами как жилье повышенной комфортности. Высотные новостройки, как правило, своим внешним видом абсолютно не вписываются в облик квартала, застроенного старыми и порой требующими капитального ремонта зданиями.

К сожалению, неэстетичность архитектурных «ансамблей» из спецпроектов и «бараков» – лишь внешнее выражение создаваемого неравенства. В числе самых больших минусов точечной застройки – формирование неоднородной социальной среды, наполненной атмосферой недовольства и чреватой конфликтами. Разбитые лобовые стекла шикарных автомобилей, припаркованных около соседствующего с хрущевкой элитного дома, – это еще цветочки. В престижности подобного жилья некоторые эксперты откровенно сомневаются. Ведь жители элиток пользуются той же инфраструктурой, что и их неэлитные соседи: стоят в тех же пробках, водят детей в переполненные детсады, школы и больницы. И уж наверняка они сталкиваются с ужасающей ситуацией с парковкой во дворах. Потому что желание властей разместить на свободных пятачках родного города дополнительную жилплощадь должно сопровождаться ростом инфраструктуры. А то, что мы имеем на текущий момент, – полная противоположность развитию городской среды. Это откровенное «паразитирование» и добыча легких денег на существующей транспортной и социальной инфраструктуре. Другого сравнения подобрать просто нельзя. Как иначе можно назвать выдачу разрешения на строительство здания, жильцам которого будет невозможно найти парковочное место во дворе, невозможно отдать ребенка в детский сад (очередь в котором может занять семь лет), невозможно записаться на прием к врачу (в поликлинику, перегруженную прикрепленными к ней пациентами)! Еще один немаловажный фактор: точечная застройка увеличивает нагрузку на существующую сеть инженерных коммуникаций, что нередко приводит к авариям и перебоям с водо- и электроснабжением. Все это неизбежно приводит к росту социальной напряженности и недовольству городской властью. Но судя по тому, что власть с непоколебимым упорством потворствует точечной застройке, у части активных и болеющих за свой город жителей складывается впечатление, что без коррупционной составляющей здесь не обходится. Но отдельные митинги, круглые столы и пикеты пока никого из распорядителей городской земли не пугают.

Не останавливает их даже законодательство

А оно имеется. Еще в 2008 году в Градостроительный кодекс были внесены изменения, которые должны были поставить точку в деле точечной застройки. Что изменили законодатели? До принятия Градостроительного кодекса территории, свободные от прав жильцов, определяли проектом межевания. Проекты межевания, в свою очередь, выполнялись на основании строительных правил, которые были разработаны специально под два постановления правительства РФ – 1995 и 1996 годов. Работа делалась на совесть, и именно поэтому в основном все судебные дела, которые пытались вести жители старых домов против муниципалитета, рассыпались. Кстати, эти постановления правительства, касающиеся порядка определения границ земельных участков кондоминиумов и порядка определения границ земельных участков городских и сельских поселений, действуют до сих пор, несмотря на то, что позже уже вышли и Земельный и новый Градостроительный кодексы.

Требования проекта межевания и нормы определения земельных участков у существующих многоквартирных домов сохранились в полном объеме, их никто не отменял. Законодатель говорит, что необходимо обеспечить нормативную территорию. При этом если существующая застройка плотная, исторически сложившаяся и нормативной территорией не обеспечена, то каждый жилой дом получает ту территорию, которая фактически у него есть. Но вот если в существующей застройке имеется больше положенных по закону метров, то излишки могут использоваться для застройки. А тут вникаем в суть! Важная деталь: их, эти излишки, нельзя присоединять к нормативной территории. И не потому, что они могут быть использованы застройщиками, а потому что являются общественной собственностью. То есть собственностью не десяти-двадцати квартир уже существующего дома, а всего города или любого населенного пункта. В Градостроительный кодекс внесены важные поправки: для определения таких излишков территорий в существующей застройке одного проекта межевания недостаточно.

Необходимо делать проект планировки, для того чтобы можно было определить не только территорию, свободную от прав жильцов, но и грамотно детально спланировать разрешенное использование этой территории, исходя из градостроительных, а не земельных норм.

На практике это выглядит следующим образом: раньше, ссылаясь на земельные нормы, излишки освобождающейся территории преимущественно предоставлялись под строительство жилья. Теперь любой излишек вовсе не излишек для строительства жилого дома. Сначала необходимо сделать проект планировки, который фактически защитит права собственников уже существующего на этой территории жилья. Защищает права собственников и новый Жилищный кодекс. По нему собственник любого помещения в многоквартирном доме является собственником земельного участка, который и нужно определить. При этом в проекте планировки определяются и красные линии проездов и проходов.

Следующий этап – определение минимальной социальной обеспеченности на этой территории объектами соцкультбыта. То есть решение о дальнейшем использовании этой территории не принимается, пока не будет выяснено, достаточно ли на этой территории детских и спортивных площадок, детских садов, школ и прочих необходимых людям объектов. Если их недостаточно, а участок по площади соответствует требованиям, предъявляемым к таким объектам, то по проекту планировки на этом свободном месте должен будет появиться именно этот объект, а не жилой дом. При этом по порядку приоритетов на первом месте стоят объекты соцкультбыта и коммунально-бытового назначения, а вот жилье не главный приоритет. Это главное изменение в подходе к использованию излишков территории. Более того, если земельный участок формируется проектом планировки и на нем будет возведен объект соцкультбыта, то предварительное согласование сохраняется. А вот в случае участка, формируемого проектом межевания, эта необходимость отпадает. Сегодня процедуры предварительного согласования для жилья не существует, потому что появиться на карте города стихийно, по мнению законодателей, оно уже не может. Но ведь появляется! Даже несмотря на то, что законодателями одновременно введена и норма, ограничивающая распоряжение землями на территории существующей застройки только на основании проекта планировки. В таких случаях предварительное согласование запрещено. Ведь проект планировки рождает сформированный земельный участок. А согласно Земельному кодексу сформированный земельный участок предоставляется на торгах, конкурсах, аукционах. Если это участок для жилья, то он выставляется на аукцион. И только после всех этих градостроительных процедур может выдаваться разрешение на строительство.

 Как происходит подмена понятий в Калининграде?

Одна из строительных компаний взамен за предоставление в аренду земельного участка должна была построить на берегу Верхнего озера теннисные корты. Власти планировали открыть объект для горожан в 2012 году. Но потом заработала обычная схема: участок перешел в другие руки, и новый хозяин захотел изменить его назначение. Сначала (в 2011 году) глава Калининграда Александр Ярошук был «категорически против» изменения назначения участка под теннисные корты и даже публично грозил увольнением занимавшему тогда пост главы комитета архитектуры и строительства Сергею Мельникову. Застройщик выждал пару лет и снова обратился в администрацию с просьбой построить на этом месте жилой дом. И тут случилось чудо – ему разрешили. А в этом году он попросил разрешить уменьшить расстояние до красной линии Верхнего озера с пяти до двух метров, расстояние до границы смежного участка с трех до нуля метров и увеличить процент застройки с 50 % на 55 % и с 50 % на 58 % соответственно. И администрация Калининграда снова все разрешила. Без конкурсов и аукционов. Прокуратура ничего не заметила, как в десятках случаев, предшествующих этому. Так на месте теннисных кортов на берегу Верхнего озера скоро вырастет трехсекционный жилой дом на 19 квартир.

Но вот назревает очередной конфликт интересов горожан и девелоперов. Известный в Калининграде блогер Дмитрий Евсюткин попытался лично выяснить, почему в зоне малоэтажной застройки по ул. Леонова администрация Калининграда разрешила построить многоэтажные дома:

«Сходил я вчера в мэрию поинтересоваться как житель Центрального района, что же построят у нас под носом на месте РМЗ. На четвертом этаже есть замечательный 401-й кабинет, где можно ознакомиться со всеми документами, касающимися строительства. Как я и полагал, в документах все очень хитро и запутанно. Но обо всем по порядку.

Итак:

1. На территории в 1,2 га между улицами Леонова – Чекистов – Комсомольская по адресу: ул. Леонова, 55, будет построено четыре дома.

2. Но четыре – как бы вовсе не четыре, поскольку дома состоят из секций. А таких секций предполагают построить аж двенадцать!!!

3. В этих секциях (внимание) будет 362 квартиры, что автоматически делает ул. Комсомольскую больше непроездной.

4. В документации обозначено, что дома будут 9-этажные (среди пятиэтажек).

5. Однако то, что в домах будет подземные автостоянки, а высота строений заявлена в 32 метра (считается от пола первого этажа), как бы намекает нам на то, что этажей будет как минимум десять.

6. Общая площадь застройки – 35 тыс. квадратных метров.

7. Вот вам небольшой рекорд, достойный попадания в Книгу рекордов Гиннесса. В марте месяце господин Шимко в лице ООО «Анна-Мария» берет у РМЗ землю в аренду, а 14 ноября Артур Крупин (председатель комитета по архитектуре и строительству. – Прим. автора) подписывает разрешение на строительство.

А мы-то думаем, как в стране-то все плохо, строителям жить не дают, требуют столько документов, столько разрешений, по три года мучают бедных.

8. Назначение зоны застройки числится как «условно разрешенная для строительства зданий в 12 этажей». Тут я был озадачен скромностью господина Шимко. По идее он был должен сделать 12 этажей плюс цоколь плюс мансарда, а он ограничился 10 этажами, цоколем и мансардой.

Озадачили меня и темпы сноса зданий и подготовки стройплощадки. Складывается впечатление, что завтра у ребят могут разрешение на строительство аннулировать и поэтому они так спешат.

9. На мой вопрос начальнику отдела, кто давал разрешение или кто утверждал этажность, мне ответили, что 5 апреля 2013 года решением арбитражного суда было признано недействующим положение Правил землепользования и застройки, по которому этот участок относился к зонам малоэтажной застройки.
– Мэрия не протестовала, – сказала начальница, – да и жители не подавали исков, поэтому никаких дополнительных решений и постановлений для многоэтажной застройки не требуется.

Вот те раз!!! Как умно! А вы говорите, что у нас страна дураков, а чиновники сплошь дебилы. Ан нет! Умные, интеллигентные люди, которые хотят сделать наш город красивым.
10. Было там еще одно но. Я спросил про разрешение СЭЗ, ведь почти четыреста квартир посадить на немецкие сети – это вам не хухры-мухры. Однако получил ответ, что этого разрешения в данном случае не нужно, мол, экспертиза так показала.

Ах эта экспертиза. Ну все знают, как она делается. В данном случае ни интересы жителей, ни интересы города строителей не интересуют. Главное набить карманы и, пока не отобрали все, слинять подальше.

И последнее. Я не против строительства и застройки. Пусть строят красивые дома в хороших местах. Глазу приятнее будет. Однако, надеюсь, все понимают, что там, где почти весь район не выше пяти этажей, городить 12 десятиэтажных секций – это преступление. Поэтому мы с единомышленниками постараемся наглецов укоротить. Записывайтесь в волонтеры!»

 Критическая масса недовольства растет

 Я специально зашла на страничку автора этого текста в Фейсбуке и посмотрела на количество желающих примкнуть к протесту. В общем, власть наша зря опасается иностранных агентов влияния, она этот самый агент и есть, ибо все протестные акции готовит собственноручно!

В прошлом месяце в здании гостиницы «Ибис», своего рода символе точечной застройки в историческом центре города, проходил круглый стол на тему «Точечная застройка в Калининграде». Проводил его руководитель фонда «Региональная инициатива» Дмитрий Новик. Инициативные граждане пытались найти ответы на вопросы: «Возможна ли в Калининграде цивилизованная точечная застройка?» и «Возможен ли эффективный общественный контроль над точечной застройкой?».

Приведу только одну цитату общественника Дмитрия Новика: «Власти не опираются на историческое наследие города, не понимают и не желают инвестировать в будущее! Эти люди живут в психологии хапка… Необходимо использовать все законные инструменты общественного давления на власть. Сейчас должна начаться настоящая битва за будущее города… битва за Калининград».

Наш журнал в апреле 2013 года проводил конференцию граждан под лозунгом «Наше право на город». На ней присутствовали 14 инициативных групп граждан, выступающих против точечной застройки, архитекторы, глава города и его заместители. Резолюция конференции включала в себя главное требование – требование неукоснительного соблюдения федерального, регионального и муниципального законодательства в сфере градостроительной деятельности (Градостроительного кодекса РФ, Закона Калининградской области «О градостроительной деятельности», проектов зон охраны исторического и культурного наследия, Генерального плана Калининграда, Правил землепользования и застройки»). Проект резолюции был отправлен губернатору Николаю Цуканову. В ответ – тишина. Точечная застройка продолжается!