Новый облик улицы Суворова

01 апреля 2013

Сегодня рынок офисной недвижимости Калининграда находится в стадии активного формирования и характеризуется высокими темпами строительства, увеличением инвестиций крупных российских и зарубежных компаний в современные офисные объекты. Однако, несмотря на такое динамичное развитие данного сегмента, по-прежнему преобладающим на рынке офисной недвижимости является предложение площадей низших категорий – класса «С», «D» и «E». Как правило, это помещения, расположенные в бывших административных блоках предприятий и НИИ, реконструированных зданиях общежитий, перепрофилированных помещениях на первых этажах жилых домов. В настоящее время в Калининграде существует дефицит офисных объектов премиум-класса «А». Не много проектов и экономкласса «В». Офисы этого класса характеризуются более низкой арендной ставкой и, как правило, предназначены для размещения основного персонала компании. Предлагаемое к рассмотрению в этом номере «СИ» здание относится как раз к последней категории. Сам автор идеи – архитектор Олег Копылов – называет свое детище очень удачным. По заданной концепции его 18-этажный гигант с 5-этажной пристройкой не только должен был стать высокофункциональным, добротным офисным зданием, но и превратиться в один из символов современного делового Калининграда. Что ж, рассмотрим проект поподробнее.

Восемнадцатиэтажное здание этого делового центра с интересными архитектурными решениями, при строительстве которого планировалось применить самые современные технологии и материалы, могло стать одним из самых запоминающихся в Калининграде. Бизнес-центр не просто гармонично вписан в планировку района Южного вокзала – Олег Копылов отвел ему роль архитектурной доминанты улицы Суворова, в начале которой планировалось его возведение. Территориальное расположение будущего бизнес-центра должно сформировать нужный стиль застройки этого важного градостроительного узла, заключенного между улицами Суворова и Нансена.
Современное архитектурное прочтение и удачное расположение дают этому объекту не только право претендовать на звание символа делового Калининграда, но и превращают здание в своеобразные южные ворота города. Ведь в непосредственной близости располагается одна из основных трасс, по которой жители и гости Калининграда добираются от южной границы муниципалитета до центра.
Выбранный для застройки участок сегодня находится в запущенном состоянии. С запада он граничит с малоэтажной сталинской застройкой по улице Нансена, с востока – с улицей Суворова и эстакадным мостом, с севера – с железнодорожными путями, с юга – с детским дошкольным учреждением.
Перейдем к описанию самого здания. Комплекс общей площадью в 13300 квадратных метров состоит из двух разновысотных зданий – в 18 и в 5 этажей, объединенных между собой общим вестибюлем на первом этаже. Два разнонаправленных параболических фасада, заполненных стеклом, создают игру этих объемов. Дугообразные оболочки, подчеркивая аскетичную функциональность остова объекта в форме параллелепипеда, придают многоэтажному гиганту легкость и изящность. Эдакая современная скульптура, мягкая по своему абрису.
По задумке архитектора 18-этажный объем полностью отдается под офисную часть (а это 7890 кв. м площади), 5-этажный объем разместит в себе торговые площади (860 кв. м), необходимый в данных условиях общепит и также офисные площади. Также на первом этаже располагается центральный ресепшен.
В соответствии с общемировой номенклатурой здание относится к классу «В+», что предполагает высокие требования не только к внешнему виду и внутренней отделке, но и к развитой инфраструктуре. Это подразумевает офисные помещения эффективной планировки, достаточное количество парковочных мест, удобные подъезды, квалифицированный персонал и качественный сервис для владельцев офисов и их клиентов. Офисы класса «B» относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса «B» предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. Как отмечает архитектор, на этом объекте все требования к заданному классу выдержаны: просчитана простая и удобная планировочная схема офисов, выдержан хороший коэффициент выхода офисных помещений по отношению к коридорам, лестницам и лифтам, присутствует очень четкая система вертикальных связей (лестницы, три пассажирских лифта, рассчитанных на грузоподъемность в 1000 кг каждый), тщательно просчитанная схема эвакуации. Также запроектированы цифровая телефонная связь, системы кондиционирования и вентиляции, структурированная система кабелей. Высота потолка «в чистоте» составляет 3,3 метра. На крыше здания предусматривается обзорная смотровая площадка. Сама кровля плоская, но благодаря изогнутым архитектурным элементам образуются красивые линии фасада. На верхних этажах скрываются все технические помещения (кондиционирование, вентиляция).
Говоря о строительных затратах, архитектор отмечает, что проект отличается экономичностью капиталовложений, несмотря на высокий класс, заданный концепцией. Здесь нет дорогостоящих конструкций, пролетов, консолей, металлического каркаса. Очень простая сетка колонн (железобетонные перекрытия) заполняется обычными стеклопакетами. Олег Копылов отмечает, что подобные конструктивные решения оказались настолько удачными, что будут использованы и на других подобных объектах.
Отдельно стоит отметить, как в проекте решается вопрос с парковкой. Архитекторы запроектировали двухуровневую парковку эстакадного типа. Она вместит в себя 208 машино-мест, что в разы выше характеристик, заданных строительными СНИПами. Как показывает опыт, современный расчет «пять машин на 100 кв. м. торговой площади здания» не отражает реальную потребность в парковочных местах при современной динамике жизни. Интересная деталь – кровля второго уровня паркинга сделана в виде гигантских 40-метровых прозрачных листов. Таким образом, производимый от стеклянных фасадов эффект поддержан отделкой паркинга. Добавляет эффектности 18-этажному объему внешняя лифтовая шахта с панорамным лифтом.