Чем живет рынок жилья

04 мая 2018

Приобретение собственного жилья – для большинства значимое событие: кто-то собирается развести в новой квартире семейный очаг, другой хочет обеспечить крышей над головой своих детей, а некоторые рассматривают покупку квартиры как выгодное вложение – и даже преумножение – собственного капитала. Однако, этому важному шагу предшествует длительный и сложный процесс выбора из множества предлагаемых вариантов. Рассмотреть ситуацию на рынке недвижимости в Калининградской области, ознакомиться с экспертными мнениями – такие цели поставил перед собой СИ.

Несмотря на то, что среднегодовые цены на недвижимость по России неуклонно растут, количество вводимых в эксплуатацию квартир снижается. В 2017 году в Калининграде ввели в эксплуатацию 209 многоквартирных жилых домов общей площадью более 450 тысяч квадратных метров – эти показатели почти на четверть меньше уровня 2016 года. Росстат сообщает, что в январе 2018 года в области построено 81,9 тысяч квадратных метров жилплощади; для сравнения, в январе прошлого года эта цифра составила 114 тысяч квадратных метров. По оценкам специалистов, тенденция снижения темпов строительства жилья сохранится и в 2019-2020 годах.

 

 

По данным Минстроя России, средняя стоимость жилья в Калининградской области в первом квартале 2018 года составляет 38607 рублей за квадратный метр. Однако, эти цифры, используемые для расчета федеральных выплат, несколько отличаются от рыночных цен на жилплощадь на IV квартал 2017 года.

 

 

Квартиры, средняя цена за кв. метр

 

Первичный рынок

Вторичный рынок

Низкого качества

-

37000

Среднего качества

50000

46000

Улучшенного качества

53000

51000

Элитные

76000

68000

 

Двухкомнатная квартира статистически является одним из самых ликвидных вариантов жилплощади, и в немалой степени цена на жилье зависит от расположения. Квартиры, расположенные ближе к центру города, оцениваются на 10-15% выше жилплощади со сходными характеристиками на окраине.

 

 

 

Первое место на рынке недвижимости традиционно принадлежит «двушкам» - это востребованная золотая середина, которую предпочитает большинство покупателей. Популярность двухкомнатной квартиры легко объясняется универсальностью: на комфортной площади одинаково удобно расположится как человек, любящий свободу и простор, так и семья с одним-двумя детьми, где для каждого хватит личного пространства. Площадь и планировки «двушек» предоставляют широкий выбор вариантов и множество возможностей для перепланировки, что позволяет сделать квартиру уникальной и даже визуально увеличить пространство. К примеру, «Цветной бульвар» предлагает двухкомнатные квартиры улучшенной планировки: две спальни, кухня-гостиная, гостевая ванная комната и другие европейские стандарты эргономики жилых помещений, не всегда доступные в стандартных квартирах.

Как способ инвестирования и сохранения финансовых средств, двухкомнатная квартира в новостройке предпочтительна по нескольким причинам. Во-первых, это вышеупомянутые комфорт и удобство. Во-вторых, в плане расходов на содержание жилья, коммунальных платежей, отопления это – оптимальный вариант. Такие квартиры являются отличным способом вложения денег: они всегда пользуются спросом в плане аренды; к тому же, при необходимости, «двушку» легче продать: при колебаниях на рынке недвижимости жилье такого типа остается на пике популярности.

 

Отопление

Немаловажную роль в определении выгодности приобретения квартиры, в связи с климатическими особенностями Калининградской области, играет вид отопления – автономное либо центральное.

Автономное отопление и снабжение горячей водой: жилплощадь, отапливаемая автономно, будет стоить, как правило, на 400-500 тысяч дороже. Возможность самостоятельно контролировать расходы на отопление и независимость от коммунальных служб при начале и завершении отопительного сезона, особенно в условиях непостоянной калининградской погоды – причины абсолютной популярности этого вида отопления у местных покупателей. К минусам подобной системы можно отнести необходимость самостоятельно следить за оборудованием, а так же в случае длительных периодов отсутствия обеспечить регулярный прогрев квартиры, чтобы избежать отсыревания.

 

 

 

Центральное отопление и водоснабжение: квартира с таким видом отопления не зависит от наличия в доме газа или электричества, в отличие от отапливаемой автономно, но зависит от аварий на теплосетях, а также их ежегодного обслуживания. К недостаткам также можно отнести и более высокие коммунальные платежи.

 


Справка ЖКХ: до первого января 2017 года коммунальный платеж за горячее водоснабжение в период отопительного сезона составлялся из стоимости отопления по нормативу и стоимости израсходованной горячей воды пропорционально площади квартиры; в теплый период – только стоимость израсходованной горячей воды. Однако, с 2017 года стоимость горячего водоснабжения рассчитывается по нормативу вне зависимости от отопительного сезона. Решение установить счетчики воды и оплачивать только израсходованную горячую воду может быть принято на общем собрании собственников жилья.

 

 

Региональной спецификой Калининграда стало значительное расслоение цены на жилплощадь в зависимости от вида отопления. Большая разница в ценовой политике обусловлена устойчивым многолетним спросом на квартиры с автономным отоплением. По этой же причине этот вид отопления устанавливают на свои объекты и большинство строительных компаний.
Популярность автономного отопления в сравнении с центральным связана, в первую очередь, с более выгодной эксплуатацией. Разница в цене при приобретении более дорогой квартиры с автономным отоплением, как правило, окупается экономией при оплате коммунальных платежей в течение нескольких лет.

 

Еще одним фактором, влияющим на финансовые затраты при заселении в квартиру первичного жилого фонда, является степень ее подготовки. Принято различать три вида отделки:

«Белый ключ», или чистовая отделка (минимальный ремонт): в такой квартире застройщик покрывает пол линолеумом либо ламинатом, стены оклеивает обоями, устанавливает окна, иногда в том числе застекляет лоджии. В квартире «под ключ» имеются функционирующие канализация, электро- и водоснабжение. Подобный чистовой ремонт, как правило, финансово более выгоден для покупателя, чем произведенный самостоятельно, т. к. застройщик приобретает необходимые материалы и оборудование оптом, и расценки на такие работы снижены.

 


«Серый ключ»: так обозначают частичную отделку, или подготовку к чистовому ремонту квартиры. В таком жилье на полу – цементная стяжка, заделаны швы в плитах перекрытий, кирпичная кладка стен оштукатурена. Застройщик устанавливает оконные модули с подоконниками и отливами, электропроводку, систему водоснабжения и канализационные стояки. Внутренняя разводка не осуществляется, межкомнатные двери не устанавливаются, балконы и лоджии не застекляются. Такая предремонтная подготовка позволяет покупателю провести отделочные работы в квартире в соответствии со своими предпочтениями.
Подвидом «серого ключа» является так называемая «квартира свободной планировки». Она представляет собой, по сути, пустое помещение без внутренних перегородок. Свободная планировка мало распространена, т. к. самостоятельная установка перегородок связана с дополнительными затратами.

 


«Черный ключ»: квартира совсем без отделки, без внутренних перегородок и цементной стяжки на полу. В таком помещении покупателю необходимо провести значительное количество подготовительных и отделочных работ перед заселением. Как правило, это занимает длительное время и требует крупных финансовых затрат. В настоящее время такой вид отделки практически не встречается.

 

 

В регионе традиционно высоким спросом пользуются двухкомнатные квартиры с минимальным ремонтом, заселение в которые не требует дополнительных затрат – то, что принято называть «белый ключ». Как правило, такие квартиры приобретают, если у покупателя нет возможности или желания делать ремонт самостоятельно – к примеру, приезжие.

В целом, в настоящее время жесткое деление квартир по виду отделки отходит на второй план, и этот фактор оказывает минимальное влияние на цену продавца – скорее, разница ощущается в финансовой нагрузке на покупателя при заселении.

 

 

Как и на другие сферы деловой активности, на рынок недвижимости оказывают влияние в том числе и временные факторы: сезоны года, события в регионе и т. п. Калининград стал одним из городов России, где пройдут матчи финальной части Чемпионата мира по футболу 2018. В регионе активно реализуются проекты благоустройства городской среды, возводятся спортивные сооружения, культурно-социальные объекты и гостиницы. Однако, колебания цен на жилые помещения в IV квартале 2017 года оказались незначительными: квартиры первичного рынка подорожали на 0,9%, вторичного – на 0.5%.

 

 

Действительно, ожидавшегося в преддверии Чемпионата мира скачка цен на рынке жилья в Калининграде не наблюдается, однако динамика активности, по оценкам наших специалистов, положительная: обычно самыми активными в сфере купли-продажи жилья являются III-IV кварталы, но в I квартале 2018 года уровень активности уже выше, чем в IV квартале прошлого года.

Итак, активность покупателей растет, а темпы ввода жилья в эксплуатацию падают. Чем обусловлены эти тенденции, в чем причина такого экономического парадокса?

Со стороны застройщиков – причина нерешительности бизнеса и стагнации строительного рынка, главным образом, кроется в запланированных на будущее летом изменениях в законодательстве, касающемся долевого строительства. Многострадальный федеральный закон 214-ФЗ подвергся очередным поправкам – общее количество их уже перевалило за полтора десятка – и в этот раз новая редакция вызвала бурную реакцию у профессионалов строительного рынка. Опытные девелоперы отмечают, что редакция закона, вступающая в силу с 1 июля 2018 года, обеспечивая соблюдение интересов граждан-дольщиков, лишает застройщиков некоторых важных механизмов бизнеса и загоняет девелоперов – маркетологов, экономистов и ученых строительства – в узкие рамки «просто строителей». Относительно слабо новые правила коснутся застройщиков, специализирующихся на квартирах комфорт-класса и элитном жилье, однако квартир среднего качества будет меньше, и они вырастут в цене.

Желание приобрести квартиры, пока выбор есть, а цены не выросли – не единственная причина повысившегося спроса на калининградском рынке жилья.

 

 

 

Повышение активности на рынке жилья в регионе, в первую очередь, связано с понижением процентной ставки по ипотечным кредитам. Средняя ставка по ипотеке в 2018 году составляет 9%, а к концу года появятся кредиты под 8%. Это значительно увеличивает привлекательность приобретения жилплощади в ипотеку.

К тому же, особое геополитическое положение Калининграда и связанные с этим исключительные для нашей области экономические явления вызывают к региону интерес с точки зрения переезда. В числе прочего, это создает незначительную разницу на местном жилищном рынке между спросом на первичный и вторичный жилой фонд: для приехавших в Калининград основным критерием, как правило, является цена –они ищут квартиру подешевле; те же, кто приобретает жилплощадь для семьи или же не в первый раз, создают спрос на квартиры со всеми предлагаемыми удобствами.

Таковы реалии калининградского рынка недвижимости по состоянию на первый квартал 2018 года. Остается только отметить, что, несмотря на ежегодные колебания и нередкие глобальные сюрпризы экономики и политики, статистически картина складывается положительная. СИ искренне желает, чтобы приобретаемая жилплощадь стала для Вас именно тем, чем Вы ее хотели бы видеть.