Недвижимость

15 июня 2015

Куда «качнутся» цены на недвижимость?

 В конце апреля Центробанк России понизил ключевую ставку с 14 до 12,5 % годовых. Принимая данное решение, совет директоров ЦБ учел ослабление инфляционных рисков при сохранении рисков существенного охлаждения экономики. «В условиях наблюдавшегося в феврале-апреле 2015 года укрепления рубля и значительного сокращения потребительского спроса месячные темпы роста потребительских цен снижаются, наметились признаки стабилизации годовой инфляции», – говорится в пресс-релизе регулятора. Согласно прогнозу ЦБ РФ замедление роста потребительских цен будет происходить быстрее, чем ранее ожидалось. Как это отразилось на рынке калининградской недвижимости?

Застройщики привлекают покупателей

Надо отметить, что рынок недвижимости отреагировал на банковскую инициативу сдержанно. Сейчас застройщики придерживаются гибкой ценовой политики, предлагают интересные акции и скидки. Сегодня большинство девелоперов, особенно в новых проектах, готовы идти навстречу покупателям. Снижение спроса в начале года и ужесточение конкуренции побудили продавцов более лояльно относиться к каждому потенциальному клиенту. Эксперты отмечают, что для привлечения покупателей большая часть новых проектов выходит с дисконтом к рынку до 15 %. Судя по тому, что в наш регион активно переезжают на постоянное место жительства северяне и дальневосточники, падения рынка недвижимости, видимо, удастся избежать. Но переориентация, учитывая опыт кризиса 2008 года, все-таки намечается: все меньше желающих покупать «квадраты» на этапе котлована, все больше людей склоняются к покупке жилья в домах с высокой степенью готовности. Средняя цена квадратного метра в Калининграде составляет 47-50 тысяч рублей.

Правительство помогает заемщикам

Правительство РФ опубликовало постановление об оказании помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Как отмечается в тексте документа, на поддержку могут рассчитывать россияне, потерявшие более 30 % доходов. Помощь также окажут валютным заемщикам, чей платеж увеличился более чем на 30 %. Таким категориям граждан дадут возможность воспользоваться реструктуризацией кредита.

«Механизмы реструктуризации предполагают снижение платежей заемщика в течение периода помощи до 12 месяцев, прощение части основного долга заемщика и изменение кредитором условий кредита, а также установление процентной ставки на уровне не выше 12 % годовых», – говорится в тексте постановления.

За уменьшение процентной ставки и реструктуризацию ипотечных кредитов банки получат возмещение выпадающих доходов. Предельная сумма – 200 тысяч рублей по каждому займу. Всего в рамках программы планируется помочь более 22,5 тысячи заемщиков. В масштабах страны это, конечно, капля в море. Но пусть хоть кому-то повезет.

Генеральная прокуратура критикует поддержку

Генпрокурор РФ Юрий Чайка раскритиковал работу АИЖК в ходе своего выступления в Совете Федерации 29 апреля 2015 года. По словам генпрокурора, ипотека по-прежнему недоступна для большинства россиян, несмотря на все перечисляемые агентству деньги.

«Приходится, к сожалению, констатировать, что перечисляемые агентству федеральные деньги используются неэффективно, – отметил Чайка. – В уставной капитал Агентства по ипотечному кредитованию за 18 лет было направлено 95 млрд рублей. Однако его деятельность не оказала положительного влияния на развитие российского ипотечного рынка жилья».

В качестве примера генпрокурор привел квартиру экономкласса в Москве, за которую заемщик в течение 15 лет будет выплачивать АИЖК более 20 млн рублей, из которых 14 млн – проценты.

«Наши проверки показывают, что средства государства фактически служат не целям развития экономики, а увеличению ликвидности банковской системы и участников фондового рынка», – добавил Чайка.

Чего опасаются покупатели?

В первую очередь – долгостроя и банкротства застройщиков. Однако кризис обнажил и новые опасности при покупке жилья. Наученные прошлым кризисом, сейчас покупатели жилья стали активно интересоваться источниками финансирования проекта и наличием страхования гражданской ответственности.

Хотя некоторые эксперты утверждают, что прогнозы о смещении спроса в сторону готовых проектов оправдались только частично: в новых проектах с интересными условиями приобретения от крупных застройщиков с большим портфелем проектов по-прежнему высокие объемы продаж. Но гарантий нет. Перманентные сообщения о грядущем банкротстве группы компаний «СУ-155» попортили нервы многим ее дольщикам. В Калининграде «СУ-155» реализовала несколько крупных проектов, а сейчас строит микрорайон «Новая Сельма». Первые три дома должны быть сданы в конце этого года. Квартиры в них уже выкуплены. Однокомнатные – по цене 45 500 рублей за квадратный метр, двухкомнатные – по 42 000 рублей. Но дальнейшие продажи пока приостановлены. Возможно, это связано с переоценкой в связи с удорожанием стройматериалов.

Еще один страх, который может превратиться в реальность в кризис, – «заморозка» проекта. Это может случиться отнюдь не только из-за банкротства застройщиков, но и просто из-за того, что в кризис планы девелопера изменятся.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

Юристы советуют изучить информацию о застройщике. Зайти на сайт налоговой службы и заказать электронную выписку по юридическому лицу, которое в проектной декларации обозначено как застройщик. На сайте арбитражного суда региона, где находится объект, посмотреть, какие дела проходят по этому юридическому лицу: наличие или отсутствие дел о банкротстве покажет, есть ли у компании финансовые трудности. Покупать новостройки на начальной стадии желательно только с заключением ДДУ (договор долевого участия), с уже полученным разрешением на строительство. Жилой комплекс должен иметь проектное финансирование от крупного банка. Это будет гарантией того, что строительство комплекса завершится согласно заявленным срокам.

Эксперты о ценовых тенденциях

Тут мнения разные, но полагаться мы можем только на них, так как точной стоимости квадратного метра к концу года нам не назовет никто.

Одна группа экспертов прогнозирует, что жилье по итогам года подорожает не меньше, чем на 10-15 %, за счет инфляции, роста цен в связи с повышением стадии строительной готовности проектов и сокращения объема предложения. Другая также считает, что цены на жилье не получится сдерживать, так как расходы застройщиков выросли и не все согласятся снижать маржу.

Сторонники мнения, что цены на жилье будут падать, аргументируют свою позицию в первую очередь снижением покупательской способности населения. По их мнению, даже с относительно доступными ипотечными ставками платежеспособный спрос остается на невысоком уровне из-за ухудшения экономической ситуации в стране и снижения реальных доходов населения. Так что застройщикам придется подстраиваться под доходы населения. По прогнозу экспертов-пессимистов, массовая коррекция цен на новостройки за счет акций и скидок начнется осенью. А к концу года средние рублевые цены на первичное жилье могут снизиться на 10 %. Но есть и третий вариант мнений – цены могут и не снизиться, но на фоне инфляции даже отсутствие номинального падения цен по факту будет означать их снижение. Ранее рейтинговое агентство Standard & Poor's выпустило отчет, в котором говорилось, что рост цен на жилую недвижимость в России в 2015 году составит 4 % в номинальном выражении, что будет означать резкое снижение реальных цен. По прогнозу Минэкономразвития России, инфляция в этом году составит 12,2 %, а реальные доходы населения упадут на 6 %.

Текст: Наталья Александрова