Недвижимость

31 октября 2015

Рынок недвижимости. Зацени!

Рынок недвижимости. Зацени! (Продолжение, начало в № 201 «СИ»)

 «Оценщик берет исходные данные не с потолка, а с подвесного потолка» (Шуточный афоризм про работу оценщика)

 

В прошлом номере журнала директор Калининградского института независимой оценки Евгений Демидов рассказал о некоторых принципиальных вопросах оценки рынка коммерческой недвижимости. Тема этой статьи – недвижимость жилая, особенности ее оценки, советы потенциальным покупателям.

Скорее жив, чем мертв

Прошлый материал мы закончили небольшим сравнительным анализом рынков. «Коммерческий» переживает серьезную стагнацию, в судьбе «жилого» немалую роль играют господдержка в виде льготного кредитования граждан и преференций строительному жилищному сектору, возможность употребить на строительство или покупку материнский капитал, военная ипотека, а также активное желание застройщиков продать готовые квадратные метры. Вывод: рынок жилой недвижимости скорее жив, чем мертв. И, продолжая ассоциацию, потенциальному покупателю будет совсем нелишне держать руку на его пульсе. Поэтому остановлюсь на технических тонкостях, которые полезно знать и применять на практике.

 Как противостоять уловкам застройщиков

 У строителей нет такой конкуренции, как, к примеру, у товаропроизводителей. Но наши граждане немного инфантильны, строительный рынок изучают плохо, хотя информации сейчас достаточно: объекты, которые застройщик вел до «их» дома, его репутация, документация, время образования фирмы – все это в свободном доступе. Но, как правило, людей интересует только цена. Много случаев, в том числе и в Калининграде, когда застройщик регистрирует фирму только на период строительства. Стройка завершилась – закончили существование и застройщик, и строительная организация-подрядчик или ее субподрядчики. В случаях, когда возникают претензии, их просто не к кому адресовать. Я поражаюсь, как граждане могут экономить буквально на спичках. И как легко расстаются с миллионами.

У нас много работы по строительным экспертизам, в которых фигурирует жилье с мансардой. Я советую брать жилье, где можно проверить конструктивные элементы будущего жилья, т. е. перекрытия, стены, инженерные коммуникации. В большинстве случаев верхних – особенно мансардных – этажей в изначальных проектах нет вообще. В процессе строительства застройщик входит в раж, понимает, что может заработать, продав дополнительные квадратные метры, и уже в процессе строительства вносит какие-то изменения в проект. И пожалуйста – образуются двухуровневые квартиры с мансардами или вообще отдельные мансардные квартиры. Они востребованы. Во-первых, двухэтажная квартира – это всегда романтично, во-вторых – дешевле, потому что этаж мансардный. И здесь внимание: к примеру, застройщик при подписании договора долевого строительства в общей площади квартиры учитывает снижение площади за счет наклонных стен мансарды, но в ходе строительства «нечаянно» увеличивает высоту вертикальной стены на 10-20 см. Результат: ваша общая площадь уже рассчитывается как для обычного помещения. С вас требуют доплату еще за неизвестно откуда появившиеся 2-4 квадратных метра. И покупателю ничего не остается, как доплатить за излишки. Это самый простой способ дополнительного заработка для застройщика. Второй немаловажный момент: покупатель, как правило, видит уже конечный результат. Какой на мансарде использован утеплитель, какой толщиной он уложен, как выполнена паро- и гидроизоляция – это суперважные вопросы. От того, насколько качественно строители отработали эти моменты, зависит, не будет ли мансарда протекать, промерзать, сыреть и т. д. Мы как оценщики и эксперты, конечно, все дефекты укажем в заключениях, просчитаем стоимость их устранения, выдадим рекомендации, но просчеты строителей значительно сложнее. А акт о приемке уже подписали или предстоит подписать. Да, конечно, законодатель прописал пятилетний срок, в течение которого застройщик должен устранить недоделки, а если фирма застройщика или строители уже самоликвидировались или объявили себя банкротом? Есть простой и эффективный способ не попасться на крючок хитрого застройщика: в период строительства будущим жильцам следует объединиться и нанять грамотного специалиста для осуществления контроля за строителями. Назовем его функции технадзором. Человек будет контролировать качество выполняемых работ и применяемых материалов. Тогда большинство проблем отпадут сами собой. По сравнению с миллионами, которые стоит будущее жилье, услуги технадзора будут стоить копейки. Эффект же от его работы – сэкономленные нервы, время и десятки тысяч кровно заработанных.

Кто и зачем заказывает оценку квартир

Один пример я уже привел – это будущий собственник, желающий определить величину средств на устранение строительных дефектов приобретенного нового жилья. Без услуг оценщика не обойтись, если требуется получить кредит в банке, разрешить имущественный спор между собственниками либо разделить имущество среди наследников или супругов при разводе, изменить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, определить размер ущерба от затопления или пожара и т. д. Оценка имущества нужна для составления брачного договора, страхования квартиры или дома. Возможно, список поводов обратиться к оценщику пополнится, если изменится российское налоговое законодательство и налоги перейдут из статуса нормативных в рыночные. Соответственно, исходя из целей, ради которых к оценщику обратились, зависит и объем его работы. Для наследников объем работы один, для банков – совсем другой. Сумма, которую заплатят заказчики оценки, тоже будет разной. В нашем институте ценник начинается от одной тысячи рублей.

Особенности калининградского рынка жилой недвижимости

Некоторых особенностей мы уже коснулись. Еще заметим: львиная доля объявлений о жилой недвижимости у нас составлена с минимумом информации о ней. Объявление считается публичной офертой, тем не менее зачастую в нем даже не указана цена. К примеру, я был в Казани, общался с издателями газеты, специализирующейся на рекламе. Они сказали, что вообще не примут объявление, если оно не соответствует определенному объему информации.

В оценке жилой недвижимости наблюдается большее постоянство, чем в оценке рынка коммерческой недвижимости: если «трешка» в определенном районе стоит от 2,5 до 3 млн рублей, то никакой оценщик не напишет, что она стоит полтора или пять. Или шесть, если, конечно, речь не идет о каком-то суперэксклюзивном варианте. И, кстати, часто слышу от заказчиков: поскольку в отделку квартиры я вложил столько-то средств, то моя квартира на эту сумму и подорожала. Отнюдь. Она, конечно, будет стоить больше «убитой», но не на вложенную в ремонт сумму. Это факт.

За последние несколько лет вектор спроса поменялся. Люди «наелись вторичкой». Практически все хотят въехать в новое жилье, как правило, с автономным отоплением, построенное по современным технологиям из современных материалов. Меняются приоритеты в предпочтении районов жилой застройки. Бывшие маловостребованные периферийные районы: Московский – за «железкой», Восточный – конец Московского проспекта, улицы Емельянова, Артиллерийская, Сельма, Северная гора, Васильково с Гурьевском – все они «приблизились» к городу, поскольку активно застраиваются. Так что нам, оценщикам, в ближайшем будущем работы, надеюсь, только прибавится.