Увеличение темпов строительства жилья влечет за собой и борьбу за качество квадратного метра. Много и без брака – вот негласный девиз наступившего года, и об этом в том числе шла речь на прошедшем в региональном Союзе строителей круглом столе. В нем принял участие руководитель службы ГАСН по Калининградской области Сергей Карпович. Основные проблемы связаны сегодня с тем, что по законодательству ужесточаются требования к сдаваемому жилью и не все строительные организации оказались к этому готовы. По итогам проверок 2007 года 42 заказчикам (застройщикам) строительства было отказано в выдаче заключения о соответствии построенного (или реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Нередко строительные организации нарушали требования проектной документации, стандартов, строительные нормы и правила, встречаются даже те, кто нарушил требования, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
До введения технических регламентов, идущих на смену СНиПам, принято постановление о надлежащем соблюдении последних. Ситуация с соблюдением строительных норм и правил до недавнего времени действительно носила весьма проблематичный характер. Базовый Федеральный закон № 184 «О техническом регулировании» отменил все существовавшие ранее СНиПы и СанПиНы. Но ноу-хау от 2003 года пользы не принесло. Советские нормы и правила, пущенные на самотек, создали массу проблем проверяющим инстанциям: качество объектов стало намного хуже. «Химичили» застройщики на всем: в ход шли бракованные стройматериалы, неправильно установленная кровля и оконные блоки. Исправить ситуацию удалось лишь в 2007 году. Сегодня, по словам руководителя ГАСН, застройщики намного реже стали нарушать закон.
Эра халтуры приходит, по всей видимости, к логическому завершению. ГАСН обнародовал новые правила игры частного бизнеса и государства – со второго квартала 2008 года требования к строительным организациям ужесточаются. Со второго квартала ГАСН не будет допускать ввод в эксплуатацию жилых домов без установленного в квартирах сантехнического оборудования. Ужесточились требования по теплоизоляции объектов. Работы по благоустройству теперь будут приниматься по факту что сделано, гарантийные письма в расчет браться не будут.
Не обошлось без недопонимания, законодательное ноу-хау на ура восприняли не все. Второй квартал не за горами. То есть приниматься по-новому будут дома, которые начинали строиться год назад, по договорам с дольщиками, где прописаны другие условия. И другие цены – без учета новых затрат на унитазы и раковины и работу по их установке. Застройщикам показались абсурдными требования устанавливать унитазы и прочую сантехнику при сдаче объектов в сером или черном ключе. Более того, некоторые уверяли, что сделать это технически невозможно, так как при отсутствии полового покрытия унитаз будет на несколько сантиметров подвешен в воздухе. Очевидно, что, въехав в новые квартиры, владельцы все равно будут жить не на цементном полу-стяжке, а делать ремонт. Укладка любого напольного покрытия потребует снятия сантехники. То есть, с одной стороны, строительство фактически медленно идет в направлении отказа от практики сдачи домов с полами-стяжками и кое-как выровненными стенами. При перманентном требовании удешевить квадратный метр возникает отнюдь не праздный вопрос: на чем на этот раз будут экономить наши строительные организации? Ведь очевидно, что установка сантехники повлечет удорожание себестоимости жилья. Все это свидетельствует о том, что застройщиков, чья прибыль сегодня занимает второе место после нефтяной промышленности, подталкивают к снижению разницы между себестоимостью и продажной ценой, которая сегодня составляет отнюдь не желаемые некоторыми аналитиками 30-40 процентов. 200 процентов накруток (средний чек в Калининграде у стабильно развивающихся строительных фирм) – это много. А при том количестве выявляемого брака и использовании дешевых материалов – чересчур много. Поэтому государство ужесточает требования и включает административный ресурс. Выдержать новые требования смогут, наверное, не все. По мнению тех же специалистов ГАСН, в этом году ожидается уход с рынка ряда недобросовестных компаний.
Надлежащее исполнение строительных норм и правил продиктовано и рыночной ситуацией. За последние пять лет рынок сильно изменился. Первоначальная покупательская всеядность – главное въехать в новый не важно как отстроенный дом – сменилась скрупулезной разборчивостью. Пять лет назад люди выбирали преимущественно самый центр с точечной застройкой. При этом популярностью пользовались очень большие квартиры, площадью более ста квадратных метров, не уделялось пристального внимания окружающему контингенту и развитости инфраструктуры, не придавалось особых требований к материалам, из которых построен дом.
Сегодня качественное жилье – это в первую очередь экологически чистый район. Приоритеты отдаются парковым и зеленым зонам, наличию рядом водоемов и скверов. Огороженная территория и проживание по соседству людей одного статуса – тоже немаловажная деталь. Дом в окружении хрущевок или общежитий, скорее всего, будет востребован и соответственно отнесен к среднему эконом- или бизнес-классу. Такое жилье не будет рассматриваться теми, кто претендует въехать в элитный дом. Хотя еще лет семь назад, пока не было четкой классификации, элитным жильем называлось практически все, что строилось в центре.
Большие площади квартир, а возводились у нас и такие – по 400 метров, тоже уходят на второй план. Приоритет отдается жилью площадью сто-сто двадцать квадратных метров. Это оптимальный вариант для трехкомнатной квартиры сегодня. При этом идеальным считается случай, когда большая площадь квартиры отдается не под вспомогательные помещения (холлы и коридоры), а исключительно под полезное пространство. Поэтому сегодня также популярны квартиры со свободной планировкой, где потребитель сам может решить вопрос полезности жилплощади. Автономное отопление, две телефонных линии и внутреннее утепление стен, которые покрыты облицовочным кирпичом, а не штукатуркой (этот вариант более долговечен и соответственно практичен). При этом немаловажную роль играет и этажность здания – дома-небоскребы хороши для спальных районов. Психологический аспект «комфортно-некомфортно» должен учитываться и здесь: выше пятого-седьмого этажа человек чувствует себя неуютно. Однако все эти требования, предъявляемые сегодня к качественному жилью, скрывают и массу нюансов, не видных простым обывательским глазом, но отлично заметных застройщикам и проверяющим качество жилья инстанциям.
Дом может быть построен и в хорошем месте, и с хорошей планировкой. Есть целый спектр нарушений, которые выявляются по ходу эксплуатации и относятся к скрытым дефектам. Например, пластиковые трубы, не выдерживающие нагрузки и выходящие из строя в ходе эксплуатации. Или неправильно установленные оконные и балконные блоки, которые вдруг начинают запотевать. На протяжении целого ряда лет журнал «СтройИнтерьер» рассказывает в рубрике «Черная метка» о тех объектах, которые не выдерживают критики. Самое интересное, что, несмотря на снижение количества выявляемого брака в работе, характер нарушений не меняется. И это притом, что строят дома в Калининграде одни и те же компании. Наверное, скоро, с вступлением в силу закона о саморегулируемых организациях, избавиться от халтурщиков будет проще, как и проще работать честно, без брака. Сегодня пока легко работать с некачественными материалами, удешевляя себестоимость квадратного метра. Более всего эти вещи проявляются при строительстве жилья экономкласса, рассчитанного на реализацию в рамках всевозможных национальных проектов. В Калининградской области достаточно компаний, которые и завозят, и производят на месте качественную продукцию. Однако оконные блоки в многоэтажных многоподъездных домах почему-то устанавливаются отнюдь не лучшего качества, а те, что дешевле. Или пластиковые трубы. Есть в городе поставщики продукции немецких концернов, которые дают на свою продукцию гарантию более пятидесяти лет. То, что сегодня устанавливают, лопается и выходит из строя гораздо быстрее. Это видимые нюансы. А ведь еще есть штукатурка, краска, цемент и даже кирпич – на всем этом можно как экономить, так и делать качественное жилье.
Пока будет спрос на некачественное и оттого дешевое сырье, на рынке будет и брак при сдаче объектов, и работа для ГАСН. Более тысячи проверок, проведенных в 2007 году службой ГАСН, показали, что практически на каждом объекте были допущены отступления от строительных норм и правил.
Правда, некоторых видов нарушений стало меньше. Несколько лет назад к числу массовых и выявляемых нарушений относили неправильно установленные оконные и дверные блоки, нарушение в теплоизоляции. В 2007 году качество в этом направлении стало выше. Поспособствовало и внедрение новых технологий – стали применять вентилируемые фасады, которые имеют в том числе и неплохие теплоизоляционные характеристики.
В условиях, когда Закон «О техрегулировании» не оправдал себя, потому что не менялся пять лет и фактически стал преемником старых СНиПов (за все это время не было принято ни одного технического регламента), выходящих в новой обложке, возникла и новая надежда. Закон «О саморегулируемых организациях» должен будет в какой-то степени поставить заслон браку. Компания, вступая в саморегулируемую организацию, должна будет принять на себя обязательства, нормы и правила, прописанные в уставе. То есть фактически этими нормами и правилами можно сделать как раз документы добровольного применения национальных стандартов и сводов правил. Можно придать статус обязательности добровольным документам. Застройщик вынужден будет играть по принятым организацией правилам. В противном случае на местном рынке ему просто не дадут строить.
Сегодня некоторые компании в регионе устраивают самостоятельные экспертизы до сдачи дома госкомиссии. Теперь фактически этот альтернативный метод предлагается внедрять везде – застройщикам предлагается самостоятельно проводить экспертизу завозимого на стройку материала. Дефекты не могут носить массовый характер. Поэтому внутренняя экспертиза повлечет за собой отказ строителей от использования дешевого и бракованного сырья. В противном случае – если брак, в том числе и строительных материалов, будет выявлен проверяющими инстанциями – владельцу стройплощадки грозят штрафные санкции, выросшие недавно в несколько раз.
Если посмотреть в целом на ту ситуацию, в которой сегодня предлагается работать строительным организациям, то выглядит она отнюдь не в розовом цвете. Самостоятельный контроль и сознательность – этим критериям смогут соответствовать далеко не все. Например, теперь застройщик-заказчик строительства на момент подготовки проектной документации здания сам решает, какой степени опасности его объект соответствует. То есть, с одной стороны, можно снизить эту самую степень. Но с другой стороны – в случае выявления несоответствий отвечать придется по полной программе. И если еще недавно ситуация с поиском виновных носила весьма абстрактный характер – масса ответственных за тот или иной объект позволяла застройщикам уходить от ответственности, подставляя под удар подрядные и субподрядные организации, то теперь владелец объекта сам будет нести ответственность. А стало быть, и в выборе подрядчиков-субподрядчиков он будет осмотрительнее. Все эти кардинальные меры должны привести к тому, что с рынка уйдут не только недобросовестные строительные компании, но и мелкие субподрядные организации, готовые гнать халтуру на поток.
Региональный строительный бизнес готов на сегодняшний день меняться. Речь идет и о разработке и утверждении своих регламентов качества, соблюдать которые будет проще, чем устаревшие с советских времен нормы. Но меняться готовы отнюдь не все. Например, некоторым застройщикам не под силу отказаться сегодня от черного ключа. В числе нововведений предлагается создать и свой центр качества строительства при центре сертификации. Однако коммерческая организация вряд ли будет оказывать бесплатную помощь стройиндустрии. А значит, борьба за дешевые и качественные квадратные метры вновь может превратиться в утопию. Идею построить много дешевого и доступного жилья утопией называют сегодня многие. Качественно и дешево – так не может быть. Тем более на рынке, где нет достаточного количества стройматериалов, где не до конца разработана правовая база и не выработан эффективный заслон для проникновения недобросовестных игроков.
Мария Медяник
Цитата в тему
Сергей Карпович: «Нередко застройщики отступают от проекта, используют при отделке фасадов другие, более дешевые материалы, надстраивают этажи, делают дополнительные пристройки. Подчас такие «новации» ухудшают прочность несущих конструкций здания. Что, естественно, негативно влияет на его безопасность – как в процессе создания, так и в процессе эксплуатации.
Сегодня за подобную «новацию» застройщик может уплатить штраф до 500 тысяч рублей, что не освобождает его от обязанности привести объект в соответствие с требованиями проектной документации и строительных норм и правил».